新聞摘要
- 過去5年間中國的網上購物銷售額以每年99%的幅度增長，遠遠超過美國每年9%的增長率
- 電子商務改變了供應鏈的管理方式，令其從供應主導變成需求主導
- 倉庫向來屬商貿中的支援設備，但在電子商務中卻頓佔重要角色，成為貨品供應者與顧客的主要聯繫界面
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【MyGoNews林承志/台北報導】戴德梁行發表最新一份中國市場研究報告，探討物流地產在中國電子商務蓬勃發展下的機遇和展望。現今中國的互聯網使用者人數為5億人，而到了2015年，網民數字將達到7億人以上，令中國成為全球擁有最大網民人口的國家。
戴德梁行表示，互聯網現已成為不少中國人消費體驗的一部分，不論是直接從網上購物，或是利用互聯網搜尋貨品資訊和比較價格。事實上，過去5年間中國的網上購物銷售額以每年99%的幅度增長，遠遠超過美國每年9%的增長率。單看2012年11月11日「光棍節」一天的銷售數字，中國最大的購物網站淘寶網及其在線的企業對個人（B2C）購物平台「天猫」，在當天錄得超過人民幣192億元的銷售額，是香港日均零售總額的21倍。
戴德梁行大中華區研究部主管紀言迅先生指出，誠如中國近年發展勢頭一樣，電子商務消費亦顯示迅猛的增長，而且其增長仍然有寬裕的空間。目前中國的互聯網滲透率為37%，遠低於已發達國家的水平。因此，中國的網上消費仍見龐大的增長潛力。從現在至2015年間，估計每年中國將有3,000萬人──相當於加拿大的人口──會首次在互聯網上購物。
中國的電子商務市場發展蓬勃，有賴於國內獨特的零售產業結構及人口特徵。國內的實體零售商業設施有限（部分二、三線城市的網上購物發展甚至快於當地的商業建設）、中國消費者日見強大的消費力、流動通訊設備及互聯網的應用日益廣泛，再加上政府扶持（電子商務已被納入「十二五」發展規劃中），這些均是支持中國電子商務市場發展的因素。
現時中國電子商務市場的主要模式為C2C，即個人對個人的商貿，佔了77%的市場比率。C2C模式由阿里巴巴集團於2003年創辦的淘寶網直接推動，這種模式主要倚靠國內的貨品快遞服務業完成交易，對物流物業如倉庫的倚賴較小，因為貨品賣方通常屬小規模的商戶，可自行儲存貨品。
不過，隨著近年愈來愈多的C2C買賣雙方轉移使用B2C模式，該種購物模式亦逐漸流行，預料至2015年B2C購物模式的佔比將達到40%，這既會推高中國整體電子商務市場的增長，亦會令物流業在電子商貿中的角色更為凸出。
電子商務改變了供應鏈的管理方式，令其從供應主導變成需求主導。商貿的最終目的並非要利用倉庫來儲存多餘的貨物，使供應鏈運作暢順，而是要把貨物運送至顧客手中（即履行訂單及完成送運）。倉庫向來屬商貿中的支援設備，但在電子商務中卻頓佔重要角色，成為貨品供應者與顧客的主要聯繫界面。這種改變，對於企業考慮物流物業的選址、規格及位置方面都有深遠的影響。
戴德梁行亞太區預測部主管白麗琪指出，電子商務改變了倉庫的角色。以往物流一直是商貿中的後勤部分，但電子商務把終端消費者帶到供應鏈管理中，令倉庫的角色變得比以往重要。
這關係到倉庫物業的最佳使用方式及最佳選址。在電子商務的領域中，企業對物流設施要有全新的考慮，包括最終貨品組裝、每位顧客訂購的小量貨品集聚起來時如何以最有效率的方式處理、如何處理大批量的訂購，以及最重要是如何確保貨品準時送遞到顧客手上。
最後一點對於決定倉庫的選址尤其重要，貨品配送中心必須位處能夠快捷傳遞貨品的地點，同時要能節省相關開支。中國幅員廣闊，網上消費者又多達2.2億人，但中西部卻缺乏物流基建設施，對電子商務確實構成重大考驗。
此外，現代物流倉庫設施的供應更是缺乏，該類物業目前只佔全中國倉庫面積總數的2%，即大部分均屬中端或低端的物流物業，部分由工廠改建而成，建築質量粗糙，多有層高不夠、缺乏裝卸貨物的設備、運貨車輛往來不便等缺點。在一線城市，物流倉庫的短缺推高了該類物業的租金增長，過去1年間上海部分區域的物流園租金就上升了85%，部分企業遂選擇把其倉庫設於租金較便宜的鄰近地區。
面對物流物業供應缺乏、成本上漲及基建設施尚未完善等挑戰，中國電子商務的主要銷售商戶正採用不同的物流模式以應對，包括自行修建倉儲設備、自行管理物流程序及自設快遞部門等，但這些方法涉及較高的起始資本開支，而且商戶亦未必熟悉房地產運作和策略。戴德梁行認為，商戶的最佳出路是與第三方物流（3PL）的供應商進行策略性合作，解決物流問題。
中國電子商務業正高速增長，但物流倉儲設施缺乏，為跨國物流供應商提供大量發展機遇。對房地產業者來說，若要在這個蓬勃發展的市場中分一杯羹，需考慮以下數點：
1. 發掘中國中西部的需求
基建不足決定了目前中國電子商務倉儲設施的分布。現時大部分設施均是位於或接近東部沿海的港口城市（圖3），但隨著中西部的網上消費群逐漸擴大，當地對現代化倉儲設施的需求亦會增加。
2. 將供應網絡本地化
電子商務企業愈發需要一些接近每個市場的小型倉庫，以便快速處理訂單和運送貨品。
3. 投資於較具規模的物流商
對於投資者和發展商來說，適合用於建設物流設施的土地往往並不多見。用作興建貨物配送中心的土地，最好是既靠近貨品生產或裝運地點，又要接近顧客。此外，要透過土地拍賣會購得土地，如果沒有當地資源亦是難以成事。因此，投資者可考慮投資於擁有土地儲備，或擁有重建物流設施的主要物流供應商。
4. 尋找策略合作夥伴
隨著中國電子商務市場日益成熟，商戶如不外判服務，獨自承擔所有運作，將難以應付日漸增多的市場需求。與第三方物流供應商合作是商戶的最佳選擇。戴德梁行預期大部分商戶將採用混合模式的物流方案，包括與第三方物流供應商合作及自行管理部分物流程序。
5. 捕捉高增長市場中的機遇
戴德梁行研究部表示，儘管在過去五年中的資本增值有限，但由於經濟結構重組和基建投資增加將會刺激需求，預料上海的工業物業市場將可迎來堅實的增長。與其他房地產類型不同，中國的工業物業通常能在經濟不明朗時期提供穩定的現金流。隨著中國大陸零售行業，特別是電子商務領域繼續擴張，有助抵銷出口需求下降，預期工業物業在未來亦會繼續受惠。
白麗琪總結，據戴德梁行研究顯示，中國電子商務興起，將會為物流物業帶來深遠的影響。電子商務業將會繼續在中國急速擴展，而在物流倉庫設施缺乏的背景下，市場將湧現大量發展和投資機遇。現已活躍於中國市場的大型物流公司，他們能夠透過重建老舊物流設施或大廈，以迎合個別電子商務企業的需求，自然更有把握在電子商務市場上分一杯羹。然而，市場充滿機遇，也有挑戰，戴德梁行認為最佳的策略是電子商務的商戶與具規模的物流供應商進行策略性合作，成就雙贏局面。
戴德梁行表示，互聯網現已成為不少中國人消費體驗的一部分，不論是直接從網上購物，或是利用互聯網搜尋貨品資訊和比較價格。事實上，過去5年間中國的網上購物銷售額以每年99%的幅度增長，遠遠超過美國每年9%的增長率。單看2012年11月11日「光棍節」一天的銷售數字，中國最大的購物網站淘寶網及其在線的企業對個人（B2C）購物平台「天猫」，在當天錄得超過人民幣192億元的銷售額，是香港日均零售總額的21倍。
戴德梁行大中華區研究部主管紀言迅先生指出，誠如中國近年發展勢頭一樣，電子商務消費亦顯示迅猛的增長，而且其增長仍然有寬裕的空間。目前中國的互聯網滲透率為37%，遠低於已發達國家的水平。因此，中國的網上消費仍見龐大的增長潛力。從現在至2015年間，估計每年中國將有3,000萬人──相當於加拿大的人口──會首次在互聯網上購物。
中國的電子商務市場發展蓬勃，有賴於國內獨特的零售產業結構及人口特徵。國內的實體零售商業設施有限（部分二、三線城市的網上購物發展甚至快於當地的商業建設）、中國消費者日見強大的消費力、流動通訊設備及互聯網的應用日益廣泛，再加上政府扶持（電子商務已被納入「十二五」發展規劃中），這些均是支持中國電子商務市場發展的因素。
現時中國電子商務市場的主要模式為C2C，即個人對個人的商貿，佔了77%的市場比率。C2C模式由阿里巴巴集團於2003年創辦的淘寶網直接推動，這種模式主要倚靠國內的貨品快遞服務業完成交易，對物流物業如倉庫的倚賴較小，因為貨品賣方通常屬小規模的商戶，可自行儲存貨品。
不過，隨著近年愈來愈多的C2C買賣雙方轉移使用B2C模式，該種購物模式亦逐漸流行，預料至2015年B2C購物模式的佔比將達到40%，這既會推高中國整體電子商務市場的增長，亦會令物流業在電子商貿中的角色更為凸出。
電子商務改變了供應鏈的管理方式，令其從供應主導變成需求主導。商貿的最終目的並非要利用倉庫來儲存多餘的貨物，使供應鏈運作暢順，而是要把貨物運送至顧客手中（即履行訂單及完成送運）。倉庫向來屬商貿中的支援設備，但在電子商務中卻頓佔重要角色，成為貨品供應者與顧客的主要聯繫界面。這種改變，對於企業考慮物流物業的選址、規格及位置方面都有深遠的影響。
戴德梁行亞太區預測部主管白麗琪指出，電子商務改變了倉庫的角色。以往物流一直是商貿中的後勤部分，但電子商務把終端消費者帶到供應鏈管理中，令倉庫的角色變得比以往重要。
這關係到倉庫物業的最佳使用方式及最佳選址。在電子商務的領域中，企業對物流設施要有全新的考慮，包括最終貨品組裝、每位顧客訂購的小量貨品集聚起來時如何以最有效率的方式處理、如何處理大批量的訂購，以及最重要是如何確保貨品準時送遞到顧客手上。
最後一點對於決定倉庫的選址尤其重要，貨品配送中心必須位處能夠快捷傳遞貨品的地點，同時要能節省相關開支。中國幅員廣闊，網上消費者又多達2.2億人，但中西部卻缺乏物流基建設施，對電子商務確實構成重大考驗。
此外，現代物流倉庫設施的供應更是缺乏，該類物業目前只佔全中國倉庫面積總數的2%，即大部分均屬中端或低端的物流物業，部分由工廠改建而成，建築質量粗糙，多有層高不夠、缺乏裝卸貨物的設備、運貨車輛往來不便等缺點。在一線城市，物流倉庫的短缺推高了該類物業的租金增長，過去1年間上海部分區域的物流園租金就上升了85%，部分企業遂選擇把其倉庫設於租金較便宜的鄰近地區。
面對物流物業供應缺乏、成本上漲及基建設施尚未完善等挑戰，中國電子商務的主要銷售商戶正採用不同的物流模式以應對，包括自行修建倉儲設備、自行管理物流程序及自設快遞部門等，但這些方法涉及較高的起始資本開支，而且商戶亦未必熟悉房地產運作和策略。戴德梁行認為，商戶的最佳出路是與第三方物流（3PL）的供應商進行策略性合作，解決物流問題。
中國電子商務業正高速增長，但物流倉儲設施缺乏，為跨國物流供應商提供大量發展機遇。對房地產業者來說，若要在這個蓬勃發展的市場中分一杯羹，需考慮以下數點：
1. 發掘中國中西部的需求
基建不足決定了目前中國電子商務倉儲設施的分布。現時大部分設施均是位於或接近東部沿海的港口城市（圖3），但隨著中西部的網上消費群逐漸擴大，當地對現代化倉儲設施的需求亦會增加。
2. 將供應網絡本地化
電子商務企業愈發需要一些接近每個市場的小型倉庫，以便快速處理訂單和運送貨品。
3. 投資於較具規模的物流商
對於投資者和發展商來說，適合用於建設物流設施的土地往往並不多見。用作興建貨物配送中心的土地，最好是既靠近貨品生產或裝運地點，又要接近顧客。此外，要透過土地拍賣會購得土地，如果沒有當地資源亦是難以成事。因此，投資者可考慮投資於擁有土地儲備，或擁有重建物流設施的主要物流供應商。
4. 尋找策略合作夥伴
隨著中國電子商務市場日益成熟，商戶如不外判服務，獨自承擔所有運作，將難以應付日漸增多的市場需求。與第三方物流供應商合作是商戶的最佳選擇。戴德梁行預期大部分商戶將採用混合模式的物流方案，包括與第三方物流供應商合作及自行管理部分物流程序。
5. 捕捉高增長市場中的機遇
戴德梁行研究部表示，儘管在過去五年中的資本增值有限，但由於經濟結構重組和基建投資增加將會刺激需求，預料上海的工業物業市場將可迎來堅實的增長。與其他房地產類型不同，中國的工業物業通常能在經濟不明朗時期提供穩定的現金流。隨著中國大陸零售行業，特別是電子商務領域繼續擴張，有助抵銷出口需求下降，預期工業物業在未來亦會繼續受惠。
白麗琪總結，據戴德梁行研究顯示，中國電子商務興起，將會為物流物業帶來深遠的影響。電子商務業將會繼續在中國急速擴展，而在物流倉庫設施缺乏的背景下，市場將湧現大量發展和投資機遇。現已活躍於中國市場的大型物流公司，他們能夠透過重建老舊物流設施或大廈，以迎合個別電子商務企業的需求，自然更有把握在電子商務市場上分一杯羹。然而，市場充滿機遇，也有挑戰，戴德梁行認為最佳的策略是電子商務的商戶與具規模的物流供應商進行策略性合作，成就雙贏局面。
